Recht Recht: Sohn kann Datsche erben
Halle/MZ. - Kurt S., Burgenlandkreis: Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem unsere Garage steht, behauptet, unsere Garage gehöre ihm. Sie sei ihm schon mit dem 1. Januar 2007 zugefallen. Stimmt das?
Antwort: Das stimmt nicht. Die Garage ist mit dem 1. Januar 2007 nicht automatisch dem Grundstückseigentümer zugefallen, sondern gehört nach wie vor Ihnen. Erst wenn der Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag kündigt - das kann er seit dem Jahr 2000 -, fällt ihm das Eigentum an der Garage zu. Das angeführte Datum 1. Januar 2007 besagt lediglich, dass im Fall einer Kündigung ab diesem Zeitpunkt durch den Grundstückseigentümer keine Entschädigung zum Zeitwert der Garage mehr gezahlt werden muss.
Frank L., Saalekreis: Was würde passieren, wenn der Grundstückseigentümer den Pachtvertrag für unsere Eigentumsgarage aus DDR-Zeiten kündigt? Kann er darauf bestehen, dass wir uns an den Abrisskosten beteiligen?
Antwort: Wird die Garage innerhalb eines Jahres nach Kündigung abgerissen, müssen Sie die Hälfte der Kosten tragen. Der Grundstückseigentümer muss Ihnen aber anbieten, den Abriss selbst zu übernehmen. Dann hätte er an Sie die Hälfte der Kosten zu zahlen. In dem Fall könnten Sie die Höhe der Kosten beeinflussen, indem Sie den Abriss zum Beispiel selber machen. Erst wenn Sie dies ablehnen und der Eigentümer den Abriss vornimmt, kann er von Ihnen die Übernahme von 50 Prozent der Kosten verlangen. Aber: Wird diese Einjahresfrist überschritten, dann muss der Grundstückseigentümer die Kosten für den Abriss der Garage voll übernehmen.
Fred B., Saalekreis: Kann es sein, dass unsere Datsche nach einer Kündigung des Vertrages Eigentum des Grundstückseigentümers wird?
Antwort: Das ist so. Ganz gleich, wie der Vertrag beendet wird, das Bauwerk fällt laut Gesetz dem Grundstückseigentümer zu - es sei denn, Sie machen von Ihrem Wegnahmerecht Gebrauch.
Rainer K., Halle: Unsere Garagengemeinschaft besteht seit 1969 auf von der Kirche gepachtetem Land. Der Pachtvertrag mit der Kirche beläuft sich auf 99 Jahre. Könnte unser Vertrag jetzt gekündigt werden und gehörten dann die Garagen der Kirche?
Antwort: Nein. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um einen Erbpachtvertrag, der für 99 Jahre zwischen Kirche und Garagengemeinschaft abgeschlossen worden ist. Während der Laufzeit des Vertrages ändert sich für die Garagengemeinschaft nichts. Beide Parteien können sich nur im Rahmen der Vereinbarungen des Erbpachtvertrages bewegen.
Brigitte N., Merseburg: Wir wollen unser Datschengrundstück aufgeben. Können wir den Vertrag einfach kündigen?
Antwort: Ja, Sie können kündigen. Sie müssen das Grundstück auch nicht ohne Entschädigung verlassen. Denn eine Entschädigung wird insoweit fällig, da mit der Bebauung des Grundstücks dessen Verkehrswert erhöht worden ist. Das wird immer dann gegeben sein, wenn der Eigentümer das Grundstück auch nach Ihrer Kündigung weiter verpachtet oder vermietet.
Günter D., Zeitz: Im Zusammenhang mit den Datschen auf Pachtgrundstücken ist immer vom Schuldrechtsanpassungsgesetz die Rede. Gilt dieses auch für Garagen auf fremdem Grund und Boden?
Antwort: Ja, das Schuldrechtsanpassungsgesetz gilt auch bei Nutzungsverträgen, die für Garagengrundstücke auf ehemaligem DDR-Territorium vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen worden sind. Allerdings können diese Verträge aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts schon seit dem Jahr 2000 ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
Gabriele K., Dessau-Roßlau: Wir haben 1986 ein Grundstück gepachtet, auf dem wir damals einen Bungalow errichtet haben. Jetzt wollte uns der Grundstückseigentümer kündigen. Das haben wir zurückgewiesen. Müssen wir aber 2015 den Bungalow abreißen? Es handelt sich um Bauland.
Antwort: Sie sind richtig vorgegangen, denn bis 2015 gilt für Datschen aus DDR-Zeit auf Pachtland Kündigungsschutz. Hingegen können ab 2015 Verträge über Erholungsgrundstücke, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, ohne besondere Gründe gekündigt werden. Will der Grundstücksbesitzer den Bungalow abreißen, - das ist zu vermuten, da es sich um Bauland handelt -, müssten Sie 50 Prozent der Abrisskosten tragen, wenn der Abriss innerhalb eines Jahres ab Zeitpunkt der Kündigung erfolgt. Wird diese Frist überschritten, dürfen Sie an den Abrisskosten nicht mehr beteiligt werden.
Bernd H., Saalekreis: Stimmt es, dass mir ab 2015 mein Datschengrundstück gekündigt werden kann, mir aber für den Bungalow eine Entschädigung zusteht?
Antwort: Ja. Mit dem 3. Oktober 2015 beginnt jedoch eine siebenjährige Investitionsschutzfrist, in der Ihnen im Fall der Kündigung eine Entschädigung für den Bungalow und auch die Anpflanzungen zum Zeitwert zusteht. Danach bleibt aber der Anspruch auf Entschädigung wegen einer Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks. Die kann durchaus höher sein als die Entschädigung nach Zeitwert. In der Mehrzahl der Fälle wird es im übrigen keine Kündigungen geben, da die weitere Einnahme von Pachten die beste Verwertungsmöglichkeit ist.
Fragen und Antworten notierten Kerstin Metze und Dorothea Reinert.
Das fragten die Chatter
opiwinfried fragte: Als Mitglied einer Garagengemeinschaft möchte ich gern meine Mitgliedschaft beenden. Muss ich vorher einen Nachfolger für der Garage werben?
Nein, das müssen Sie nicht.
ingowb fragte: Was passiert nach 2015 mit Versorgungsleitungen in einer Bungalowsiedlung (Wasser, Energie), welche über fremden Grund und Boden verlaufen?
Zum Verständnis: Es treten 2015 nicht automatisch neue Verhältnisse ein. Alle Verträge, die nicht beendet werden, laufen weiter. Es ist auch keine Kündigungswelle zu erwarten, weil die weitere Verpachtung des Bodens meistens die beste Verwertungsmöglichkeit sein wird. Kommt es zu Kündigungen, dann betreffen sie immer einzelne Pächter. Versorgungsleitungen sind meistens Vereinseigentum. Wenn der jeweilige Verein bestehen bleibt, ändert sich auch nichts.
Rudi fragte: Kann ich meinen Bungalow an meinen Sohn vererben und bleiben die bisherigen vertraglichen Konditionen (DDR-Vertrag) bestehen?
Ja, Sie können den Bungalow vererben. Aber: Der Grundstückseigentümer hat nach Ihrem Tod ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht für den Vertrag, so dass es letztlich auf die Interessenlage des Grundstückseigentümers ankommt.
Petra fragte: Wir haben noch zu DDR Zeiten ein Wochenendgrundstück geerbt und verpachtet und haben die Absicht, das Grundstück zu verkaufen. Wie sieht es rechtlich ab 2015 aus?
Ab 2015 können die Verträge für Erholungsgrundstücke, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, ohne besondere Voraussetzungen gekündigt werden. Es ist aber bis 3. Oktober 2022 eine Entschädigung für Bungalows nach dem Zeitwert zu zahlen.
